국내 리츠 관련주는 오피스와 물류센터, 백화점과 호텔에서 발생하는 임대수익에 투자하는 방법입니다. 같은 리츠라도 건물의 용도, 임차인의 신용, 대출 만기, 자산을 보유한 법인이 달라 배당을 읽는 기준도 달라집니다.
이번 글은 SK리츠·롯데리츠·신한알파리츠·ESR켄달스퀘어리츠·신한서부티엔디리츠를 살펴봅니다. 다섯 종목의 자산과 수익 구조를 먼저 설명하고, 비교표와 배당·차입금 체크포인트를 정리합니다.
건물이 잘 임대되는지, 대출을 어떤 조건으로 갚거나 연장하는지, 남은 돈이 주당 배당으로 이어지는지를 함께 봐야 합니다. 높은 배당수익률만으로 배당의 지속성을 판단하기는 어렵습니다.
SK리츠와 롯데리츠는 그룹 계열 임차인의 비중, 신한알파리츠는 오피스 임대차, ESR켄달스퀘어리츠는 물류센터 수요, 신한서부티엔디리츠는 호텔 실적과 자산 교체가 주요 비교 지점입니다.
자산주와 리츠
앞서 살펴본 국내 부동산·자산 관련주 5종목은 보유 부동산과 본업의 수익성, 개발·매각 가능성을 함께 평가하는 일반 상장기업입니다. 리츠는 투자자 자금을 모아 부동산과 관련 증권에 투자하고, 임대료 등에서 발생한 이익을 배당하는 부동산투자회사입니다.
이 글에서 다루는 종목들은 자산운용을 전문 자산관리회사인 AMC에 맡기는 위탁관리리츠입니다. 상장 리츠가 건물을 직접 소유하기도 하고, 건물을 가진 자(子)리츠나 부동산펀드의 지분을 보유하기도 합니다. 포트폴리오의 전체 건물 가격이 상장 리츠 주주에게 귀속되는 순자산과 같지는 않습니다.
위탁관리리츠에는 법에서 정한 이익배당한도를 기준으로 90% 이상을 배당하는 원칙이 적용됩니다. 이 기준은 임대료 총액이나 투자원금이 아닙니다. 배당금과 원금은 보장되지 않으며, 실제 배당은 비용·이자, 회계상 조정과 배당 결의 등을 함께 확인해야 합니다.
그룹 자산형 리츠
SK리츠는 SK서린빌딩과 SK U타워, 종로타워 등 오피스에 주유소와 수처리시설을 더한 복합 포트폴리오입니다. 모리츠의 직접 보유와 자리츠 투자를 병행하며, 주유소·종로타워·수처리시설은 각각 클린에너지리츠·토털밸류제1호리츠·클린인더스트리얼리츠를 통한 투자로 구분합니다.
장기 임대계약은 수입의 예측 가능성을 높이지만 SK 계열 임차인에 대한 집중도도 함께 봐야 합니다. 자산의 용도가 여러 가지라도 임차인이 같은 그룹에 집중돼 있으면 위험이 충분히 분산됐다고 보기 어렵습니다. 계약의 길이와 함께 임차인의 재무 상태를 확인해야 합니다.
2026년 2분기 배당은 주당 68원으로 9월 28일 지급됐습니다. 같은 분기 연결 손익에는 투자부동산평가이익도 포함돼 있습니다. 평가액 상승으로 늘어난 회계상 이익과 임대료로 들어온 현금은 구분해 읽는 편이 좋습니다.
2026.10.14 정규장 종가 5,260원 · 최근 12개월 실제 지급 주당 배당금 334원 · 세전 기준
집계기간: 2025.10.15~2026.10.14(지급일 기준)
지급 내역: 2025.10.17 66원 · 2025.12.30 66원 · 2026.03.30 66원 · 2026.06.26 68원 · 2026.09.28 68원
집계한 5회는 모두 정기배당입니다.
2025년 6월기 배당 66원이 2025.10.17 지급돼 이번 12개월에는 분기 배당 5회가 포함됩니다. 최근 4기 합계 268원 기준 참고수익률은 5.10%입니다.
체크포인트: 계열 임차인의 지급 능력, 자산별 계약 만기·임대료 조정, 자리츠 차입금과 차환 결과를 확인합니다. 주유소·산업시설은 일반 오피스와 달라 시설의 대체 활용과 장기 유지관리 조건도 중요합니다.
롯데리츠는 롯데 계열 유통시설을 중심으로 출발해 김포물류센터, L7 강남타워와 L7 홍대 등으로 자산을 넓혔습니다. 2026년 10월 14일 IR은 실물부동산 17개와 DF타워 관련 리츠 종류주 투자를 구분합니다. DF타워는 코람코더원강남1호리츠의 종류주를 통한 투자로, 건물 직접 소유와 다릅니다.
2026년 9월 말 계약면적 가중평균 잔여임대기간은 약 3.4년입니다. 임대료 인상 방식과 비용 부담은 자산별로 달라 모든 부동산을 같은 순임대차 조건으로 묶으면 부정확합니다. 책임임대차의 부동산 공실률과 호텔의 객실 가동률도 별개 지표입니다.
9월 담보대출 2,610억원은 3년 만기로 조달했으며, 절반은 고정 5.10%, 나머지는 CD금리+1.20% 조건입니다. 배당 재원은 임대료 증가와 실제 조달비용의 차이에 영향을 받으므로 금리 방향만으로 판단하기 어렵습니다.
2026.10.14 정규장 종가 4,175원 · 최근 12개월 실제 지급 주당 배당금 240원 · 세전 기준
집계기간: 2025.10.15~2026.10.14(지급일 기준)
지급 내역: 2025.10.15 117원 · 2026년 4월 123원
10월 20일 지급 예정인 139원(기본 134원+특별 5원)은 전액 제외했습니다. 배당 금액은 회사 자료, 지급 일정은 아래 지급일 대조 자료를 함께 확인했습니다.
공식 배당 내역 · 종가 출처 · 지급일 대조 · 2025 지급 일정 · 다음 지급일 · 2026년 상반기 지급액 · 종가 교차확인
체크포인트: 2026년 상반기 주당 배당금 139원에는 특별배당 5원이 포함돼 있고, 2026년 10월 20일 지급 예정으로 안내돼 있습니다. 이번 수익률 계산에는 아직 포함하지 않았습니다. 배당기준일은 결산일인 6월 말이 아닌 10월 6일입니다. 임차인의 신용, 계약 갱신과 차환 조건, 특별배당의 반복 가능성을 구분해 봅니다.
오피스와 물류
신한알파리츠는 그레이츠판교, 그레이츠청계, 트윈시티남산 등 오피스에 투자합니다. 그레이츠판교는 직접 소유하고, 다른 자산에는 자리츠 등을 통해 투자합니다. 2026년 9월 보고서의 용산아스테리움 관련 리츠 보통주 지분율은 30.8%, 씨티스퀘어 관련 리츠 우선주 지분율은 53.5%입니다. 건물 전체를 모두 100% 보유하는 구조로 읽지 않아야 합니다.
2026년 9월 30일 기준 임대율은 97.4%, 가중평균 잔존 임대만기는 약 2.9년입니다. 가중평균 장기차입금 만기는 약 1.6년으로, 임대가 유지되더라도 먼저 돌아오는 대출의 차환 조건이 배당 여력에 영향을 줄 수 있습니다.
2026.10.14 정규장 종가 5,520원 · 최근 12개월 실제 지급 주당 배당금 361원 · 세전 기준
집계기간: 2025.10.15~2026.10.14(지급일 기준)
지급 내역: 2025년 12월 179원 · 2026년 6월 182원
2026년 12월 지급 예정인 제17기 예상 배당 184원은 제외했습니다.
공식 배당 내역 · 종가 출처 · 2025년 12월 지급완료 · 2026년 6월 지급완료 · 종가 교차확인
체크포인트: 건물별 공실, 임대료 인상과 임대차 갱신, 임차인 유치 비용, 자리츠별 차입금·금리와 보통주·우선주의 배당 순서를 확인합니다. 전체 평균이 좋아도 특정 건물의 공실은 별도로 살펴야 합니다.
ESR켄달스퀘어리츠는 고양·용인·이천·안성·김해 등의 물류센터에 투자합니다. 상온 물류시설과 부천 저온시설 등 자산별 용도가 다르므로 같은 물류센터라는 이유만으로 임대수요와 운영비를 동일하게 보면 안 됩니다. 공식 포트폴리오에는 최근 취득한 천안·이천 자산과 이미 매각한 펀드 자산도 구분해 표시돼 있습니다.
자산은 리츠와 펀드를 통해 보유합니다. 회사의 NOI(순영업소득)·FFO(리츠의 보조 성과지표) 등에는 펀드 자산을 지분율 100%로 가정해 산출한 항목이 있어 연결재무제표 숫자와 그대로 비교하기 어렵습니다. 투자한 지분과 주주에게 실제 배당되는 현금흐름을 함께 봐야 합니다.
제13기 배당은 주당 139원으로, 기준일은 2026년 5월 31일, 지급일은 9월 11일입니다. 이 금액은 이미 지급된 해당 반기의 배당이며 다음 기의 확정 배당금은 아닙니다.
2026.10.14 정규장 종가 3,115원 · 최근 12개월 실제 지급 주당 배당금 278원 · 세전 기준
집계기간: 2025.10.15~2026.10.14(지급일 기준)
지급 내역: 2026.03.13 139원 · 2026.09.11 139원
두 차례 지급이 확인된 과거 배당만 합산했습니다.
체크포인트: 권역별 신규 물류센터 공급, 주요 임차인의 갱신, 상온·저온 공실 차이, 임대료 면제기간, 시설투자와 자산·펀드별 대출 만기를 확인합니다.
호텔·복합자산 리츠
신한서부티엔디리츠는 인천 스퀘어원을 직접 보유하고, 용산 그랜드머큐어·광화문G타워·신라스테이 마포에는 관련 리츠를 통해 투자합니다. 스폰서인 서부T&D(006730)와는 별도 상장회사입니다. 같은 자산에 연결돼 있어도 개발·운영회사의 실적과 리츠의 임대·배당수익은 구분해야 합니다.
2026년 10월 14일 IR 자료에 따르면 나인트리 동대문은 4월 매각 완료됐고, 신한호텔마포리츠 2종 우선주 180억원은 9월 조기 취득했습니다. 매각이익에 따른 주당 약 330원의 특별배당은 회사의 추정치이며 2027년 3월 지급 예정으로 제시됐습니다. 전환사채의 주식 전환 등에 따라 주당 금액이 달라질 수 있습니다.
호텔 임대차는 최소보장임대료와 매출연동 요소를 함께 봅니다. 광화문G타워는 2026년 3월 차환으로 금리가 종전 평균 5.1%에서 고정 4.2%로 낮아졌지만, 스퀘어원 담보대출 1,930억원은 2026년 11월 27일 만기여서 별도로 확인해야 합니다.
2026.10.14 정규장 종가 4,030원 · 최근 12개월 실제 지급 주당 배당금 267.54원 · 세전 기준
집계기간: 2025.10.15~2026.10.14(지급일 기준)
지급 내역: 2026년 3월 133원 · 2026년 9월 134.5402818원
2027년 3월 지급 예정인 특별배당 약 330원은 추정치이며 제외했습니다. 배당 금액은 회사 자료, 지급 일정은 아래 지급일 대조 자료를 함께 확인했습니다.
공시 본문의 정확한 주당 배당금으로 계산했습니다. 표의 합계는 267.54원으로 줄여 표시했으며, 주주별 세전 지급액은 보유 주식 수를 곱한 후 원 미만을 절사합니다.
체크포인트: 홈플러스 임대차는 8월 합의해지됐습니다. 10월 IR의 후속 책임임대차 체결과 지하층 정상영업 일정은 계획 단계로 제시돼 있어 완료로 단정할 수 없습니다. 호텔 객실 실적, 후속 임대계약, 차환 결과를 함께 확인합니다.
종목별 비교
같은 날짜의 종가와 같은 지급일 구간으로 계산한 배당수익률을 먼저 비교하고, 자산과 차입구조를 함께 살펴봅니다. 보유자산·임차인·차입구조는 신규 투자나 매각, 증자에 따라 달라질 수 있습니다.
| 종목 | 종가 / 지급 배당금 | 배당수익률 / 참고사항 |
|---|---|---|
| SK리츠395400 | 종가 5,260원 지급 배당 334원 | 6.35% 5회 지급 포함 · 최근 4기 268원 기준 5.10% |
| 롯데리츠330590 | 종가 4,175원 지급 배당 240원 | 5.75% 10/20 예정 139원 제외 |
| 신한알파리츠293940 | 종가 5,520원 지급 배당 361원 | 6.54% 예상 배당 184원 제외 |
| ESR켄달스퀘어리츠365550 | 종가 3,115원 지급 배당 278원 | 8.92% 지급 완료 2회 합산 |
| 신한서부티엔디리츠404990 | 종가 4,030원 지급 배당 267.54원 | 6.64% 미지급 특별배당 약 330원 제외 |
계산식: 집계기간 실제 지급 주당 배당금 ÷ 2026.10.14 정규장 종가 × 100. 수익률은 원문 주당 배당금으로 계산한 뒤 소수 셋째 자리에서 반올림했습니다. 과거 지급 내역으로 계산한 수치이며 향후 1년 예상수익률이나 배당 보장이 아닙니다. 미지급·예상 배당은 제외하며, 일회성 특별배당과 지급 일정 차이는 종목별로 따로 표시했습니다. 지급일·금액과 가격 출처는 위 각 종목 상자의 링크에서 확인할 수 있습니다.
| 종목 | 주요 자산 | 우선 확인할 항목 |
|---|---|---|
| SK리츠395400 | 오피스·주유소·수처리시설 | 계열 임차인 집중, 자산별 장기계약과 차환 비용 |
| 롯데리츠330590 | 리테일·물류·호텔·오피스 | 롯데 계열 임차인, 계약 갱신, 변동금리·차환 조건 |
| 신한알파리츠293940 | 서울·판교 오피스 | 건물별 공실·임대료, 자리츠 지분과 대출 만기 |
| ESR켄달스퀘어리츠365550 | 상온·저온 물류센터 | 신규 공급·재임대, 펀드 지분, 보조지표 산출 기준 |
| 신한서부티엔디리츠404990 | 쇼핑몰·호텔·오피스 | 호텔 매출, 후속 임대차, 매각이익과 경상 배당의 구분 |
배당을 읽는 방법
결산일·배당기준일·배당락일·지급일은 서로 다른 날짜입니다. 결산 주기가 같더라도 권리를 확정하는 날짜가 반드시 같지는 않습니다. 매수 전에는 해당 회차의 배당 공시와 증권사 권리 일정을 확인해야 합니다.
- 지급 완료: SK리츠의 2026년 2분기 배당은 주당 68원으로, 6월 30일 기준·9월 28일 지급입니다. ESR켄달스퀘어리츠 제13기 139원 역시 이미 지급된 과거 배당입니다.
- 계획과 확정 구분: 신한알파리츠 9월 보고서에는 제16기 실제 배당금 182원과 제17기 예상 배당금 184원이 구분돼 있습니다. 제17기는 2026년 12월 지급 예정으로 표시돼 있으며, 예상 금액을 확정 배당처럼 인용하면 안 됩니다.
- 특별배당 분리: 자산 매각이익이 포함된 배당은 다음 해에도 반복된다고 보기 어렵습니다. 경상 임대수익으로 지급한 배당과 일회성 재원을 따로 봅니다.
- 수익률의 분모 확인: 과거 1년 배당을 현재 주가로 나눈 값, 최근 반기 배당을 두 배 한 값, 회사의 예상 배당으로 계산한 값은 서로 다릅니다. 세전·세후 기준도 구분해야 합니다.
위 배당수익률은 2026.10.14 정규장 종가로 고정해 계산했습니다. 앞으로 받을 배당을 예측하거나 반기 배당을 단순히 두 배 한 값과는 다릅니다.
투자 전 체크포인트
- 임대료가 실제로 들어오는가: 높은 임대율 외에 임차인의 지급 능력, 렌트프리, 계약 만기 집중, 연체 여부를 확인합니다. 책임임대차나 최소보장임대료도 상대방의 의무 이행 능력에 영향을 받습니다.
- 부채를 언제 다시 조달하는가: LTV는 대출금이 자산가치에서 차지하는 비율입니다. 감정평가액 기준인지 취득가 기준인지, 선순위만 포함하는지까지 맞춰 비교해야 합니다. 고정금리여도 만기 후 조달금리가 높아질 수 있습니다.
- 금리 인하 효과가 언제 반영되는가: 변동금리·고정금리 비중과 차환 시기에 따라 다릅니다. 기준금리가 내려가도 가산금리와 수수료가 오르면 실제 조달비용이 충분히 낮아지지 않을 수 있습니다.
- 자산 증가가 주당 이익 증가인가: 유상증자로 건물을 늘리면 주식 수도 늘어납니다. 총자산·총임대수익과 주당 배당의 변화는 나눠 보고, 인수대금·운용보수·추가 차입 부담을 확인합니다.
- 장부·평가액과 매각 현금은 같은가: 감정평가액은 특정 시점의 가정에 따른 값입니다. 실제 매각가와 차입금 상환, 세금·거래비용을 반영한 뒤 주주에게 돌아올 금액을 살펴야 합니다.
최근 사업·반기·분기보고서와 투자보고서에서 자산·부채를 확인한 뒤, 이후의 자산 취득·처분, 자금차입, 증자, 배당 결정, 감사의견과 거래소 공시를 이어서 읽는 편이 좋습니다. 오래된 소개 페이지보다 날짜가 최근인 거래·공시 자료를 우선합니다.
자주 묻는 질문
리츠는 주식이므로 가격과 배당이 변동합니다. 법상 배당 원칙이 있어도 매년 같은 금액을 지급한다는 뜻은 아닙니다. 공실·임차인 부실·차환 비용·자산 매각과 신주 발행이 주당 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
수익률이 높아진 이유가 배당 증가인지 주가 하락인지 먼저 봐야 합니다. 특별배당이 포함됐거나 시장이 배당 감소 위험을 반영한 경우도 있으므로, 지급 근거와 재무구조를 함께 확인해야 합니다.
국내 상장은 거래시장에 관한 구분입니다. 해외 부동산에 투자하는 국내 상장 리츠도 있으므로 실제 소재지, 환율·환헤지, 현지 차입과 매각 여건을 별도로 확인해야 합니다. 이 글은 국내 자산을 중심으로 이해하기 쉬운 다섯 사례를 골랐습니다.
각각 006730과 404990으로 거래되는 별도 회사입니다. 서부T&D는 개발·운영과 스폰서 역할을, 리츠는 직접 또는 관련 리츠 지분을 통한 부동산 투자와 임대·배당 구조를 중심으로 살펴야 합니다.
일반 자산주와 비교하려면 국내 부동산 글을, 미국 리츠와 ETF까지 넓혀 보려면 미국 부동산 글을 함께 확인해 보세요.